碧桂园的中国速度:眼看他起高楼，眼看他楼塌了

来源：平原公子作者：申鹏

今年的房地产行业，整体缺钱了，缺钱，会干出什么事情呢？缺钱就会把当年的“多、快、好、省”干得更彻底！所以，他们会像碧桂园这样疯狂提高周转率，降低建安成本，让设计师一夜出图，让工程一天半一层，主体结构一边摇晃一边浇筑上一层，在泥水未干的情况下就搞装修，在钢筋外露的情况下就宣布竣工，房子还没建好，甚至才挖了个坑，就炒作卖出去。房地产，本质上也是个空手套白狼的游戏，以为房子都是辛辛苦苦、寸土寸金、足料足工盖出来的人们，是贫穷限制了想象力；以为房子是房产商点石成金，变个魔法就从地里长出来的人们，则是富裕限制了想象力，不知道这每一寸钢筋混凝土，都沾染着农民的血汗和屎尿。

6月24日上海一处在建小区出事了，房子盖着盖着，就盖塌了。

据说是碧桂园的项目，浇筑到6层的时候，整体坍塌300平米，几十名工人被闷在里面，1死9伤。很多人吓坏了，都在问：“质量这么差？咱们是在买房子？还是在买棺材板和墓地啊？”

作为曾经在工地上打过滚的人，今天给大家科普一下这些一平米好几万的房子到底是怎么建出来的。

首先，你们买的房子确实值钱，堪称寸土寸金，我这么说不准确，应该说：“遍地黄金”。我每次陪同质监站、安全站领导们验收过主体结构的时候，都得让工人们到处“打补丁”，比如——这块楼板有点耷拉，那就在上面补点儿砂浆；那根柱子有点儿歪，那就切掉一部分，用水泥补上另外一部分；那边有面墙鼓了肚子，那就给它铲掉一部分，再用水泥抹平；那根梁下垂了，没有办法，遮不住，只能在哪儿贴个“安全生产，质量过硬”的牌子，假装看不到。

这些手续技术含量很高，不是农民工里的老师傅，还干不好，仔细讲起来，和女人整容之后再化妆一样细致，比写文章的人都心灵手巧。我劝大家有机会戴上安全帽去现场看一看，保准让你大开眼界，惊叹人类的智慧。

你要问？为什么会搞成这样？为什么柱子会歪？为什么墙会鼓肚子？为什么楼板会塌？为什么梁会耷拉？

因为急啊，赶工期啊，赶紧交工拿到工程款啊！农民工要问包工头要钱，包工头要问劳务公司要钱，劳务公司要问建筑承包商要钱，承包商要问甲方开发商要钱，材料商要钱，设备商要钱，工地的大型机械、塔吊、挖土机、车辆、模板、钢管脚手架，每天的租金就是几十万上百万。每一天都在烧钱。

你可能又要问，烧钱就烧钱啊！你们房产商大企业那么有钱！兄弟，搞清楚，资本是要逐利的，房地产被玩成了金融游戏之后，他就不是个保质保量的建造业了，而是一个套利圈钱的游戏。

开发商是有钱，但是人家宁可先借向银行借贷款拿地立项，然后，这钱先拿着，不给建筑承包商。为什么？这么大的项目，给你干，就是看得起你了，你得自己垫资开始干！建筑商也不傻，老子为什么要花自己的钱？老子又不是中建中铁这些国企，你贷款，老子也能贷款，于是继续贷款开始干！

建筑承包公司，一般都是负责施工管理，下面还有“劳务公司”，这些劳务公司，往往都是一些城市中隐形的“庞然大物”，他们手下甚至签着几百个包工队，有着几千人农民工队伍，从混凝土工、塔吊工、电工、水工、模板工，到最普通的，没有技能的力工。这些劳务公司老板，往往都有点“黑社会大哥”的意思，而且和开发商沾亲带故，名义上他们是建筑承包商的下属，实际上，他们才是大爷，因为他们掌握着几千几百的人力，说不干就能不干，说能把你项目砸了，就能把你项目砸了，比政府和银行都讲信用。

建筑承包商在一个城市里想要站住脚，只能与他们合作，这些“大哥”，说不定还是甲方开发商大老板的小舅子，你惹不起。

农民工们对这些劳务公司“黑社会”老板的忠诚度还颇高，因为他们才是能够直接发钱、给活儿干、给饭吃的“江湖大哥”。这些淳朴的工人什么都不需要，就需要钱，如果不发钱，这些大哥就会鼓动工人们，去把“狗日的外地人的建筑公司”包围了。

而这些“狗日的外地人的建筑公司”，一直在贷款施工，还需要他姐夫的房地产公司发工程款，但劳务公司不管，农民工也不管，人家只要钱，钱从哪里来？钱就从按进度施工的工程款上来，进度快，工程款就来的快，进度慢，工程款就来得慢。

所以，三天一层是标准速度，两天一层也可以实现，咬咬牙，一天半一层也不是不可以，人有多大胆，地有多大产。早点把房子盖出来，最好水泥还没干，涂料还潮湿，甲醛还没散尽，就炒做起来卖出去，多做几个日光盘，价格炒个翻倍，引来哄抢，让大家都来接盘，那么大家手里就都有了钱，就舒坦了。

我曾经看着一层一层的钢筋扎起来，模板支起来，混凝土浇灌进去。楼面上的地板还没有干，没有硬化，一群工人和施工员就冲上去操作，把软绵绵的楼板踩得一比吊槽，如同猪拱过一般，在摇摇晃晃的楼层上继续扎钢筋，立模板，干得热火朝天。我曾经站在10层楼面上监督混凝土浇筑，脚下的房子感觉都在摇晃、如同要融化一般。

所以说，碧桂园的房子弄塌了，也不算稀奇，最稀奇的事情，是我们2011年搞的一个项目，半夜浇筑三层楼混凝土，我坐在地下室的基坑边抽烟，有点迷迷糊糊犯困，忽然听到一阵天塌地陷般的惊呼，我睁开眼一看，果然天塌地陷了，地基压力承受不住，压塌了地下暗河，浑浊的泥水喷涌而出，四处像沼泽地一样泥泞稀软，已经差不多完工的三层小楼，一边浇筑着混凝土，一边慢慢倾斜下去，像极了泰坦尼克号翻船的场面。两部基坑边的挖掘机，也翻滚着沉了下去......

我师傅当机立断，调来了两台吊车和三台高科技的千斤顶，因为这个住宅楼的筏板基础够结实，直接用千斤顶顶着三个角，把房子从沼泽一般的地基里顶了起来，然后，给混凝土泵车换了个工作，不浇筑楼面了，把十几吨混凝土，加上一些土石方，全部灌注到地基下面去。同时开动所有抽水机，全力排水，搞得整个工地上水漫金山。到了日出的时候，一切都恢复了原状，我实在是佩服我国工程技术人员随机应变的能力，感慨大自然的鬼斧神工。

为什么地基会塌陷，出现暗河喷涌呢？难道地质勘查的时候没发现？地勘院发现是发现了，最初的报告是准备否定这个项目的，因为地质结构不稳定，不能开建大型高层住宅项目，但是开放商不能看着他圈钱的生意泡汤啊，那可是一家全国著名的开发商，后台硬着呢！地勘报告不合格？没关系，改到它合格！改不了地质状况，就改报告嘛，实在不行，还可以改人！

周转，施工，一定要快，金融项目嘛，挣的就是争分夺秒的快钱，到底有多快，大家来欣赏一下碧桂园的“中国速度”。

搞工程，一定要明白一个原则——“多、快、好、省”，关系要多，施工要快，审查要好，干活要省。承包商一般都会签一些材料供应商，这些供应商，一般也和开发商自己沾亲带故，都是自己人，用的钢材、水泥、沙子、石子、设备，都是自家人的价格，自家人的质量，不能坑了大老板，一定要替房产商省钱，工人的工资，一半也有两张工资表，实发一个月一万，也得写成一个月2000，这就避了税，不是给工人避税，而是给劳务公司的大哥们避税，也是给开发商省钱。

这本质上就是一个无本金融生意，先把土地和贷款套出来，再把金融产品（房子）高价翻倍卖出去，从房奴手里套出六个钱袋，同时再次从银行手里套来买房贷款和房奴的下辈子人生。

当年的房子质量差，今年的房子质量更差，一个金融产品，到了圈钱的最后关头，鱼死网破非要割最后一波韭菜的时候，你说它的质量能好吗？央行最近的7000亿，是为了实体经济和中小企业的融资，不是为了房地产，国开行收回棚改的资金统筹权，也是要三四线城市的房市不要爆炸。

房地产这个金融游戏的资金链，已经绷紧了，来到了历史上最紧张的时刻！

据2017年年报统计，136家上市房企中的负债规模合计超过6.58万亿元，这一数字已经快接近于俄罗斯在2017年的全年GDP。而进入今年一季度，房企的债务规模加速上涨，房地产行业的资产负债率上升至79.42%，创下了2005年以来的最高点。据悉，今年到期的房企短期债务将高达3800亿元，而此前三年的债务量仅327亿、612亿和1424亿元。

自从中央“防范系统性金融风险”，开始大力金融整顿降杠杆以来，每次整顿最终都是把板子打在了房地产身上。房企从银行获得资金的渠道房企获得的贷款原本有项目开发贷，抵押贷，并购贷等多种形式，表内融资和表外融资双管齐下。自从中央开始金融整顿以来，土地贷禁止了，开发贷半停滞了，抵押贷不见了。那些中小房企，银行那里拿不到贷款了，私募资管计划也被禁止了，则更多的寄希望于信托等资金成本昂贵的融资渠道，今年以来房地产信托成立规模已经超过1600亿元，呈现爆炸式的增长。不过，目前即使可以在信托渠道获得资本，其融资成本也普遍在13%以上，可谓是贵的要命，而为了续命，再贵也要去借。

你们可以发现，今年的房地产行业，整体缺钱了，缺钱，会干出什么事情呢？缺钱就会把当年的“多、快、好、省”干得更彻底！所以，他们会像碧桂园这样疯狂提高周转率，降低建安成本，让设计师一夜出图，让工程一天半一层，主体结构一边摇晃一边浇筑上一层，在泥水未干的情况下就搞装修，在钢筋外露的情况下就宣布竣工，房子还没建好，甚至才挖了个坑，就炒作卖出去。